Ja, in üblichem Umfang — Bohr- und Dübellöcher gehören zum vertragsgemäßen Gebrauch. Nur an einer Stelle wird es teuer: im Fliesenspiegel. Dort gilt erst die Fuge, dann die Fliese.
Stand: August 2026 · Rechtsgrundlagen: §§ 241, 280, 307, 535, 538 BGB.
Der Grundsatz
§ 538 BGB: „Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.“
Eine Wohnung wird zum Wohnen vermietet, und dazu gehört das Anbringen von Regalen, Lampen, Bildern, Hängeschränken und Gardinenstangen. Löcher in üblichem Umfang sind deshalb vertragsgemäßer Gebrauch — dafür schulden Sie weder Schadensersatz noch eine Entschädigung.
Bohrverbote im Vertrag halten nicht
Ein formularmäßiges Bohrverbot ist unwirksam. Es entzieht dem Mieter einen Teil des vertragsgemäßen Gebrauchs und benachteiligt ihn unangemessen. Dasselbe gilt für Klauseln, die
- die Zahl der Bohrlöcher zahlenmäßig begrenzen,
- verlangen, Dübel zu entfernen und Löcher unsichtbar zu verschließen,
- den Austausch angebohrter Fliesen pauschal vorschreiben.
Was dagegen hält: eine Klausel, die lediglich das fachgerechte Verschließen bei Auszug verlangt.
Wie viele Löcher sind zu viel?
Es gibt keine gesetzliche und keine höchstrichterliche Obergrenze. Maßstab ist, ob die Zahl noch dem entspricht, was bei normaler Wohnnutzung anfällt. Ansprüche entstehen erst, wenn der Mieter das übliche Maß deutlich und ohne Rücksicht auf die Interessen des Vermieters überschreitet.
In Ratgebern kursieren konkrete Zahlen — „59 Löcher akzeptiert“, „149 Löcher in einer 150-Quadratmeter-Wohnung gebilligt“. Diese Werte werden ohne Aktenzeichen verbreitet und ließen sich nicht überprüfen. Verlassen Sie sich nicht darauf.
Der eigentliche Streitpunkt: Fliesen
Hier gibt es belastbare Rechtsprechung, und die Regel ist einfach: erst die Fuge, dann die Fliese.
Das Landgericht Berlin hat schon 2002 verlangt, dass Dübel schonend gesetzt werden — im Fliesenbereich heißt das: in die Fuge bohren, nicht durch die Fliese, es sei denn, das ist im konkreten Fall nicht möglich (Urteil vom 10.01.2002, 61 S 124/01).
Die aktuelle Leitentscheidung kommt vom Amtsgericht Paderborn (Urteil vom 18.03.2024, 51 C 135/23). Der Mieter hatte vier Fliesen in der Küche und zwei im Bad durchbohrt. Das Gericht sah darin eine Pflichtverletzung und sprach dem Vermieter 150 Euro Schadensersatz zu, aufrechenbar gegen die Kaution.
Der tragende Satz: Das Durchbohren einer Wandfliese ist dann nicht vom vertragsgemäßen Gebrauch umfasst, wenn eine schonendere Alternative — die Fugenbohrung — zur Verfügung steht. Und die Darlegungslast dafür, dass die Fliese angebohrt werden musste, liegt beim Mieter.
Ein verfahrensrechtlicher Punkt macht das unangenehm: Bei Schäden an der Substanz der Mietsache infolge einer Verletzung von Obhutspflichten kann der Vermieter Schadensersatz verlangen, ohne vorher eine Frist zur Nacherfüllung zu setzen (BGH, Urteil vom 28.02.2018, VIII ZR 157/17). Er kann also direkt gegen die Kaution aufrechnen.
Die Abgrenzung im Überblick
| Situation | Folge |
|---|---|
| Bohrlöcher in Wänden in üblicher Zahl | kein Ersatz |
| Bohrung in die Fuge des Fliesenspiegels | kein Ersatz |
| Bohrung durch die Fliese, obwohl die Fuge möglich war | Schadensersatz |
| Bohrung durch die Fliese, wenn technisch nötig | kein Ersatz |
| exzessive, rücksichtslose Zahl von Löchern | Schadensersatz |
| gerissene oder abgeplatzte Fliesen | Schadensersatz |
§ 538 BGB ist also keine Freikarte. Er deckt die Abnutzung, die aus der Nutzung folgt — nicht die Substanzverletzung, die vermeidbar gewesen wäre. Die Abgrenzung läuft über die Vermeidbarkeit.
Verschließen beim Auszug
Hier ist scharf zu trennen:
Ohne wirksame Schönheitsreparaturklausel sind Dübellöcher vertragsgemäßer Gebrauch. Sie müssen sie nicht verschließen — jedenfalls nicht über das hinaus, was zur ordnungsgemäßen Rückgabe gehört.
Mit wirksamer Klausel gehört das Verschließen und Überstreichen zu den geschuldeten Schönheitsreparaturen.
Geschuldet ist in diesem Fall fachgerechtes Verfüllen: Dübel ziehen, mit geeigneter Masse verfüllen, glätten, überstreichen. Ein unsichtbares, dem Neuzustand entsprechendes Ergebnis ist nicht geschuldet — eine Klausel, die das verlangt, geht zu weit.
Die Sonderfälle
Fernseh-Wandhalterung. Von § 538 BGB gedeckt, solange in die Wand gebohrt wird und die Zahl der Löcher überschaubar bleibt. Bei Auszug entfernen und verfüllen. Ein Erlaubnisvorbehalt besteht nicht.
Markise. Sie wird fest mit der Fassade verbunden und verändert das äußere Erscheinungsbild — im Grundsatz zustimmungsbedürftig. Im Wohnungseigentum kommt hinzu, dass die Fassade Gemeinschaftseigentum ist; der Vermieter kann Ihnen nicht mehr Rechte einräumen, als er selbst hat. Die Instanzrechtsprechung ist allerdings uneinheitlich — es gibt Entscheidungen, die dem Mieter die Montage erlauben.
Satellitenschüssel. Hier kollidieren Informationsfreiheit und Eigentum, und es wird im Einzelfall abgewogen. Die Grundlinie: Ist ein Kabelanschluss oder Internet-TV vorhanden, über das die gewünschten Programme empfangbar sind, überwiegt regelmäßig das Interesse des Vermieters. Ein gesteigertes Informationsinteresse — etwa an Heimatprogrammen — kann die Abwägung umkehren.
Katzennetz. Ohne Substanzeingriff angebracht — mit Klemmstangen oder Spannsystemen — ist es zustimmungsfrei. Wird für die Befestigung in Fassade oder Brüstung gebohrt, gilt dasselbe wie bei der Markise. Weil die Tierhaltung selbst nicht generell verboten werden darf, wird die Erlaubnis für ein schonend montiertes Netz regelmäßig zu erteilen sein.
Sichtschutz am Balkon. Eingeflochten oder angebunden, in üblicher Höhe und unauffälliger Farbe: vertragsgemäßer Gebrauch. Verschraubt oder das Erscheinungsbild deutlich verändernd: zustimmungsbedürftig.
Ihre Prüfliste
- Im Fliesenbereich immer zuerst in die Fuge bohren — und fotografieren, wenn es nicht anders ging.
- Halten Sie die Zahl der Löcher im üblichen Rahmen.
- Ein Bohrverbot im Formularvertrag müssen Sie nicht beachten.
- Beim Auszug fachgerecht verfüllen — unsichtbar muss es nicht sein.
- Bei Eingriffen in die Fassade — Markise, Satellitenschüssel, verschraubter Sichtschutz — vorher schriftlich fragen.
- Übergabeprotokoll und Fotos vom Einzug aufbewahren; sie beweisen den Ausgangszustand.
Was Sie sonst beim Auszug schulden, steht unter Streichen beim Auszug und Kaution und Auszug. Zum Balkon und Garten: Garten und Balkon in der Mietwohnung. Welche Vertragsklauseln sonst nicht halten, zeigt Mietvertrag prüfen. Ein ausfüllbares Wohnungsübergabeprotokoll steht bereit.
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