Drei Monate — und zwar dauerhaft. Die oft zitierte Verlängerung auf sechs und neun Monate steht zwar im selben Absatz, gilt aber ausdrücklich nur für den Vermieter. Entscheidend ist nicht das Datum des Schreibens, sondern der Zugang beim Vermieter.
Die kurze Antwort
§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB: Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Für den Mieter bleibt es bei drei Monaten — egal ob er zwei oder dreißig Jahre in der Wohnung wohnt.
So rechnet man die Frist
Die Frist besteht aus zwei Teilen: der Karenzzeit bis zum dritten Werktag und der eigentlichen Dreimonatsfrist.
| Zugang beim Vermieter | Mietverhältnis endet am |
|---|---|
| bis 3. Werktag im Januar | 31. März |
| bis 3. Werktag im Februar | 30. April |
| bis 3. Werktag im März | 31. Mai |
| nach dem 3. Werktag im Januar | 30. April |
Wer den dritten Werktag verpasst, verliert einen ganzen Monat. Maßgeblich ist der Zugang nach § 130 Abs. 1 BGB, nicht das Briefdatum und nicht der Poststempel.
Der Samstag zählt hier mit. Der BGH hat am 27.04.2005 (VIII ZR 206/04) entschieden, dass der Sonnabend bei der Karenzzeit des § 573c Abs. 1 BGB als Werktag mitzählt — er sei von einer allgemeinen Feiertagsruhe weit entfernt. Für die Mietzahlung nach § 556b BGB hat derselbe Senat 2010 das Gegenteil entschieden, weil dort der bankmäßige Zahlungsweg geschützt werden soll. Merksatz: Kündigung — Samstag zählt. Mietzahlung — Samstag zählt nicht.
Ob sich die Frist verlängert, wenn der dritte Werktag selbst ein Samstag ist, ist nicht geklärt. Das LG Berlin hat § 193 BGB angewendet und den nächsten Werktag genügen lassen (22.02.2017 — 65 S 395/16); höchstrichterlich entschieden ist das nicht. Wer sicher gehen will, lässt die Kündigung spätestens am Freitag davor zugehen.
Eine längere Kündigungsfrist für den Mieter im Formularvertrag ist nach § 573c Abs. 4 BGB unwirksam. Eine kürzere zu seinen Gunsten ist zulässig.
Der Zugang ist der schwache Punkt
Eine Kündigung geht zu, sobald sie in den Machtbereich des Empfängers gelangt ist und mit Kenntnisnahme zu rechnen war. Bei einem Einwurf am späten Nachmittag oder Abend ist das in der Regel erst der Folgetag — wer am Abend des dritten Werktags einwirft, riskiert drei Monate. Planen Sie mindestens zwei Werktage Puffer ein.
Die Beweislast trägt, wer sich auf die Kündigung beruft — beim Mieter also der Mieter. Das Einwurf-Einschreiben ist dabei weniger sicher als sein Ruf: Nach BAG, 30.01.2025 — 2 AZR 68/24 begründen Einlieferungsbeleg und Online-Sendungsstatus allein keinen Anscheinsbeweis für den Zugang. Die Entscheidung ist zum Arbeitsrecht ergangen, betrifft aber die allgemeine Zugangsdogmatik des § 130 BGB.
Die belastbare Rangfolge:
- Bote, der den Inhalt kennt und den Einwurf bezeugen kann — hoher Beweiswert, praktikabel. Der Bote sollte das Schreiben vorher lesen, Datum und Uhrzeit notieren.
- Übergabe gegen Empfangsbekenntnis — ideal, aber selten durchsetzbar.
- Einwurf-Einschreiben mit heruntergeladenem Auslieferungsbeleg — mittel; Beleg sofort sichern.
- Übergabe-Einschreiben mit Rückschein — riskant: Wird der Brief nicht abgeholt, geht er nicht zu.
- E-Mail oder Fax — unwirksam, siehe unten.
Form: eigenhändig unterschrieben, von allen
§ 568 Abs. 1 BGB verlangt die schriftliche Form, also nach § 126 BGB die eigenhändige Unterschrift auf der Urkunde. Damit scheiden aus: E-Mail (auch mit eingescannter Unterschrift), WhatsApp, SMS, Kontaktformular, Fax und die mündliche Kündigung. Eine formunwirksame Kündigung ist nach § 125 BGB nichtig — das Mietverhältnis läuft weiter, die Miete bleibt geschuldet. Zur Schriftform im Übrigen: Mietvertrag und Schriftform.
Stehen mehrere Mieter im Vertrag, müssen alle unterschreiben, und die Kündigung muss gegenüber allen Vermietern erklärt werden. Will nur einer von zwei Mietern raus, gibt es drei Wege: die einvernehmliche Entlassung aus dem Vertrag als dreiseitige Vereinbarung, einen gemeinsamen Aufhebungsvertrag, oder — wenn der Mitmieter blockiert — den Anspruch gegen ihn auf Mitwirkung an der Kündigung.
Der teuerste Anfängerfehler: Der bloße Auszug beendet die Mieterstellung nicht. Wer auszieht, ohne aus dem Vertrag entlassen zu werden, haftet weiter gesamtschuldnerisch für die volle Miete.
Kündigt ein Bevollmächtigter, gehört die Originalvollmacht dazu. Sonst kann der Empfänger die Kündigung nach § 174 BGB unverzüglich zurückweisen — und die drei Monate beginnen von vorn.
Wann es schneller geht: Sonderkündigungsrechte
| Anlass | Norm | Erklärungsfrist |
|---|---|---|
| Mieterhöhung nach § 558 oder § 559 BGB | § 561 BGB | bis Ablauf des zweiten Monats nach Zugang |
| Modernisierungsankündigung | § 555e BGB | bis Ablauf des Folgemonats nach Zugang |
| Verweigerte Untervermietungserlaubnis | § 540 Abs. 1 S. 2 BGB | keine ausdrückliche Frist |
| Tod des Mieters, niemand tritt ein | § 564 BGB | ein Monat ab Kenntnis |
Alle diese Rechte wirken zum Ablauf des übernächsten Monats. § 561 BGB ist dabei besonders stark: Kündigt der Mieter, tritt die Mieterhöhung nicht ein — er zahlt bis zum Auszug die alte Miete. Zum Ablauf einer Erhöhung siehe Mieterhöhung durchsetzen, zur Modernisierung Modernisierung der Mietwohnung.
Beim verweigerten Untermieter ist das Sonderkündigungsrecht nur die zweitbeste Option: Bei Teiluntervermietung gibt § 553 BGB bei berechtigtem Interesse einen Anspruch auf Erlaubnis — der stärkere Hebel, siehe Untermiete und Erlaubnis.
Kündigungsverzicht und Zeitmietvertrag
Ein formularmäßiger Kündigungsverzicht ist nach BGH, 06.04.2005 — VIII ZR 27/04 nur für höchstens vier Jahre zulässig. Gerechnet wird nach BGH, 08.12.2010 — VIII ZR 86/10 ab Vertragsschluss, nicht ab Mietbeginn — und der Mieter muss zum Ablauf der vier Jahre beenden können, die Dreimonatsfrist also eingerechnet. Ein längerer Verzicht ist insgesamt unwirksam; dann gilt sofort § 573c BGB.
Ein echter Zeitmietvertrag setzt voraus, dass der Vermieter bei Vertragsschluss schriftlich einen der drei Gründe des § 575 Abs. 1 BGB mitteilt: Eigennutzung, geplante Baumaßnahmen oder Vermietung an einen Dienstverpflichteten. Fehlt der Grund oder die schriftliche Mitteilung, gilt der Vertrag als unbefristet — und ist mit drei Monaten kündbar. Der „einfache Zeitmietvertrag“ ohne Grund existiert seit der Mietrechtsreform 2001 nicht mehr.
Was in die Kündigung gehört
Der Mieter braucht keinen Grund. § 573 BGB verlangt ein berechtigtes Interesse nur vom Vermieter. Wer trotzdem schreibt „wegen des Schimmels“, schafft nur Angriffsfläche.
Pflicht sind: eindeutige Bezeichnung der Wohnung samt Lage im Haus, alle Mieter als Erklärende, alle Vermieter als Adressaten, ein eindeutiger Beendigungswille, Datum und die eigenhändigen Unterschriften aller Mieter.
Empfehlenswert, aber nicht zwingend: der Zusatz „hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt“ — verrechnet man sich, wirkt die Kündigung dann zum tatsächlich nächstmöglichen Termin; außerdem die Bitte um Bestätigung, Terminvorschläge für die Übergabe und die neue Zustellanschrift für die Kautionsabrechnung. Eine Mustervorlage steht bereit.
Nicht hinein gehören Kündigungsgründe, Verzichtserklärungen, Renovierungszusagen — und vor allem kein Nachmietervorschlag als Bedingung: Eine bedingte Kündigung ist unwirksam. Der Vorschlag gehört in ein eigenes Schreiben, siehe Nachmieter stellen.
Wenn es schneller gehen muss: der Aufhebungsvertrag
Er ist ein normaler Vertrag und setzt die Zustimmung des Vermieters voraus — einen Anspruch darauf gibt es nicht. Sinnvoll ist er, wenn der Mieter vor Ablauf der drei Monate raus will, wenn ein Kündigungsverzicht entgegensteht oder wenn nur einer von mehreren Mietern ausscheiden soll.
Hinein gehören: taggenauer Beendigungszeitpunkt, Rückgabetermin, Zustand bei Rückgabe, Schlüsselzahl, Abrechnungsfrist und Auszahlungstermin für die Kaution, Regelung zur Betriebskostenabrechnung, Zählerstände und gegebenenfalls eine Ausgleichszahlung.
Vorsicht bei der Erledigungsklausel: Sie schneidet auch Ansprüche des Mieters ab — auf Kautionsrückzahlung und auf überzahlte Betriebskosten. Diese Punkte ausdrücklich ausnehmen.
Und vorher prüfen, ob nicht ohnehin ein Sonderkündigungsrecht greift. Das ist für den Mieter fast immer günstiger, weil er dafür keine Gegenleistung erbringen muss.
Was Sie jetzt tun sollten
- Den dritten Werktag des Monats ausrechnen — Samstag mitzählen, Feiertage nicht.
- Mindestens zwei Werktage Puffer für den Zugang einplanen.
- Die Kündigung durch einen Boten einwerfen lassen, der den Inhalt kennt.
- Alle Mieter unterschreiben lassen, alle Vermieter adressieren.
- Bei Mieterhöhung oder Modernisierungsankündigung zuerst prüfen, ob ein Sonderkündigungsrecht läuft.
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