Grundsätzlich nicht. Selbst wenn Sie drei solvente Interessenten präsentieren, muss der Vermieter Sie nicht vorzeitig aus dem Vertrag entlassen. Es gibt Ausnahmen — und bei unbefristeten Verträgen brauchen Sie das Thema meist gar nicht.
Stand: August 2026 · Rechtsgrundlagen: §§ 242, 543, 573c, 575, 575a BGB.
Die klare Ausgangslage
Der BGH hat es 2015 unmissverständlich formuliert: Ein genereller Anspruch des Mieters, dass der Vermieter einen Nachmieter akzeptiert, besteht nicht — auch nicht bei solventen Kandidaten. Das ist nur in seltenen Ausnahmefällen oder bei ausdrücklicher Vereinbarung möglich (Urteil vom 07.10.2015, VIII ZR 247/14).
Aus derselben Entscheidung stammt die Lastenverteilung, und die fällt eindeutig aus: Der Mieter allein muss sich um Interessenten bemühen, notfalls über einen Makler, Besichtigungen organisieren und Unterlagen zu Bonität und Zuverlässigkeit beschaffen. Der Vermieter muss nicht mitwirken — er muss weder Fotos noch Grundrisse zur Verfügung stellen noch ein Hinweisschild im Garten dulden.
Die Ausnahme über Treu und Glauben
Aus § 242 BGB kann sich ein Anspruch auf vorzeitige Entlassung ergeben, wenn der Mieter einen geeigneten und zumutbaren Ersatzmieter stellt und ein berechtigtes Interesse hat (BGH, Urteil vom 22.01.2003, VIII ZR 244/02). Der Vermieter muss eine Ablehnung dann inhaltlich begründen.
Der Maßstab ist hoch: Das Interesse des Mieters an vorzeitiger Beendigung muss das Fortsetzungsinteresse des Vermieters erheblich überragen.
Anerkannt sind:
- berufsbedingter Ortswechsel oder Versetzung
- Eheschließung oder Begründung einer gemeinsamen Wohnung
- Familienzuwachs mit Überbelegung der Wohnung
- Alter, körperliche Gebrechen, Umzug ins Alten- oder Pflegeheim
- schwere Krankheit
- unverschuldete Arbeitslosigkeit mit fehlender Leistungsfähigkeit
Nicht anerkannt sind: der Wunsch nach einer besseren oder billigeren Wohnung, der Bezug eines Eigenheims und die bloße Unlust, weiter dort zu wohnen.
Wie viele Nachmieter Sie stellen müssen
Hier hält sich hartnäckig die Zahl drei. Sie steht in keinem Gesetz.
Besteht der Anspruch aus § 242 BGB, genügt ein zumutbarer Nachmieter. Die Dreier-Regel stammt aus Vertragsklauseln, nicht aus dem Gesetz — wo sie im Mietvertrag steht, gilt sie, sonst nicht. Umgekehrt gilt: Ohne Klausel und ohne Anspruch aus § 242 BGB kann der Vermieter auch den zwanzigsten Kandidaten aus berechtigten Gründen ablehnen.
Was der Vermieter vom Nachmieter verlangen darf
- wirtschaftliche Leistungsfähigkeit, vergleichbar mit der des bisherigen Mieters
- persönliche Zuverlässigkeit
- die Bereitschaft, in den unveränderten Vertrag zu einem bestimmten Datum einzutreten
Abgelehnt werden darf nur aus gewichtigen Gründen. Fernliegende Befürchtungen oder persönliche Antipathien reichen nicht. Und eine Ablehnung wegen Herkunft, ethnischer Zugehörigkeit oder Aussehen stößt an die Grenzen des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes.
Echte und unechte Nachmieterklausel
Steht im Vertrag eine Nachmieterklausel, kommt es auf ihren Typ an:
| Echte Klausel | Unechte Klausel | |
|---|---|---|
| Wirkung | Vermieter ist an den benannten geeigneten Nachmieter gebunden | Mieter hat nur ein Vorschlagsrecht |
| Vertrag | wird mit dem Nachmieter zu unveränderten Konditionen fortgesetzt | Vermieter kann mit dem Nachfolger neu und anders abschließen |
| Entlassung des Mieters | ja | ja |
Im Zweifel wird eine Klausel als unechte ausgelegt, weil sie den Vermieter weniger belastet. Verweigert er die Zustimmung trotz geeigneten Kandidaten, kommt Schadensersatz in Betracht.
Der Ausweg, den die meisten übersehen
Bei unbefristeten Mietverträgen können Sie ohnehin mit drei Monaten kündigen. § 573c Abs. 1 BGB gilt: spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats. Die Verlängerung nach fünf und acht Jahren betrifft nur den Vermieter. Abweichende Vereinbarungen zu Ihrem Nachteil sind unwirksam.
Das Nachmieterthema hat deshalb praktisch nur bei Zeitmietverträgen und bei vereinbartem Kündigungsausschluss Bedeutung. Und genau dort lohnt der genaue Blick.
Zeitmietvertrag: häufig gar keiner
Eine Befristung ist nach § 575 BGB nur wirksam, wenn der Vermieter bei Vertragsschluss schriftlich einen der drei gesetzlichen Gründe mitgeteilt hat: Eigenbedarf, geplante Beseitigung oder wesentliche Veränderung des Gebäudes, oder Vermietung an einen Dienstverpflichteten. Anderenfalls „gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen“.
Fehlt der Grund oder ist er pauschal formuliert — und das ist der Regelfall bei Verträgen aus dem Internet —, läuft der Vertrag unbefristet, und Sie können mit drei Monaten kündigen. Sie können außerdem frühestens vier Monate vor Ablauf Auskunft verlangen, ob der Befristungsgrund noch besteht.
Kündigungsverzicht: höchstens vier Jahre
Ein formularmäßiger beiderseitiger Kündigungsverzicht ist nur bis zu vier Jahren ab Vertragsschluss wirksam. Ein längerer Verzicht benachteiligt den Mieter unangemessen und ist insgesamt unwirksam — eine Reduktion auf vier Jahre findet nicht statt (BGH, Urteil vom 06.04.2005, VIII ZR 27/04).
Praktische Folge: Steht im Vertrag ein fünfjähriger Kündigungsausschluss, ist er ersatzlos nichtig. Sie können sofort ordentlich kündigen und brauchen überhaupt keinen Nachmieter.
Wenn Befristung und Verzicht wirksam sind
Dann bleiben vier Wege:
- einvernehmliche Aufhebung — oft gegen eine Abstandszahlung
- Anspruch aus einer Nachmieterklausel im Vertrag
- der Ausnahmefall über § 242 BGB mit berechtigtem Interesse
- die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 BGB
Ihre Reihenfolge
- Prüfen Sie zuerst, ob Sie überhaupt gebunden sind: Befristungsgrund im Vertrag? Kündigungsverzicht über vier Jahre?
- Ist der Vertrag unbefristet, kündigen Sie einfach mit drei Monaten.
- Sind Sie gebunden, schreiben Sie den Vermieter an, nennen Sie Ihr berechtigtes Interesse und bieten Sie einen konkreten Nachmieter an.
- Liefern Sie das Paket mit: Selbstauskunft, Einkommensnachweise, Bonitätsnachweis, Einzugstermin.
- Setzen Sie eine Frist und bitten Sie bei Ablehnung um schriftliche Begründung.
- Zahlen Sie die Miete weiter, bis die Sache geregelt ist — Rückstand ist der schlechteste Verhandlungsstart.
Ein ausfüllbares Musterschreiben zur Kündigung des Mietvertrags und eine Mieterselbstauskunft für Ihren Kandidaten stehen bereit. Welche Bonitätsunterlagen der Vermieter verlangen darf, klärt SCHUFA-Auskunft für Vermieter. Zu den übrigen Vertragsfragen: Mietvertrag prüfen.
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