Das Gebäude zahlt der Vermieter, den eigenen Hausrat die Hausratversicherung des Mieters. Und wenn der Mieter den Schaden leicht fahrlässig verursacht hat, muss der Vermieter die Gebäudeversicherung in Anspruch nehmen — nicht den Mieter.
Stand: August 2026 · Rechtsgrundlagen: §§ 535, 536, 536a, 536c BGB, §§ 81, 86 VVG.
Wer instand setzt, steht nicht zur Debatte
§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet den Vermieter, die Wohnung während der Mietzeit im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Diese Pflicht ist verschuldensunabhängig. Ob eine Steigleitung im Gemeinschaftseigentum geplatzt ist, ob der Nachbar die Badewanne hat überlaufen lassen oder ob der Vermieter selbst gepfuscht hat — die Beseitigung schuldet er.
Der Mieter muss sich also nicht an den Verursacher verweisen lassen. Sein Ansprechpartner ist und bleibt der Vermieter.
Die Minderung läuft von selbst
Nach § 536 Abs. 1 BGB ist der Mieter bei aufgehobener Tauglichkeit „von der Entrichtung der Miete befreit“, bei geminderter Tauglichkeit schuldet er „nur eine angemessen herabgesetzte Miete“. Das tritt kraft Gesetzes ein, sobald der Mangel vorliegt. Die Minderung muss nicht beantragt und nicht genehmigt werden. Klauseln, die sie ausschließen, sind bei Wohnraum unwirksam (§ 536 Abs. 4 BGB).
Zwei Punkte, die in der Praxis Geld kosten:
Bemessungsgrundlage ist die Bruttomiete, also einschließlich Nebenkostenvorauszahlung oder -pauschale, nicht die Nettokaltmiete (BGH, Urteil vom 20.07.2005, VIII ZR 347/04). Der Minderungsbetrag ist bei der Jahresabrechnung gesondert zu berücksichtigen (BGH, Urteil vom 13.04.2011, VIII ZR 223/10). Gemindert wird taggenau, nicht monatsweise pauschal.
Wer trotz Mangel voll weiterzahlt, sollte unter Vorbehalt zahlen. Sonst droht der Streit darüber, ob das Minderungsrecht verwirkt oder die Rückforderung nach § 814 BGB gesperrt ist.
Welche Quoten die Gerichte zugesprochen haben
Eine verbindliche Mietminderungstabelle gibt es nicht. Die Quote wird im Einzelfall nach § 287 ZPO geschätzt. Die folgenden Entscheidungen zeigen die Bandbreite:
| Gericht und Aktenzeichen | Quote | Sachverhalt |
|---|---|---|
| AG Schöneberg, 10.04.2008, 109 C 256/07 | 100 % | Trocknungsgeräte mit 50 dB(A) Dauerlärm, Schlafen unmöglich |
| LG Köln, 29.03.2012, 1 S 176/11 | 80 % | Einzimmerwohnung, Wasserschaden mit Schimmelbefall, zwei Trockner im Raum |
| AG Köln, 25.10.2011, 224 C 100/11 | 80 % | Schimmel im Wohnzimmer, keine Dusche, Lärm durch Trocknungsgeräte |
| AG Berlin-Köpenick, 02.12.2011, 7 C 243/11 | 20 % | Wassereintritt in die Wohnung |
| LG Berlin, 13.01.2004, 64 S 334/03 | 0,5 % | sich lösende Tapete im Flur nach Wasserschaden |
Die letzte Zeile ist so lehrreich wie die erste: Nach § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB bleibt eine unerhebliche Beeinträchtigung außer Betracht.
Gebäude oder Hausrat — die entscheidende Trennlinie
- Gebäudeschaden (Wände, Decken, Estrich, Leitungen, fest verlegte Böden, Sanitärobjekte): Sache des Vermieters, in der Regel gedeckt über seine Wohngebäudeversicherung.
- Hausrat des Mieters (Möbel, Teppiche, Elektronik, Kleidung, Bücher): Sache seiner eigenen Hausratversicherung. Die zahlt bei Leitungswasserschaden unabhängig davon, wer den Schaden verursacht hat.
- Privathaftpflicht des Mieters: greift, wenn er fremdes Eigentum beschädigt hat, also Gebäude oder Nachbarhausrat. Mietsachschäden sind in den meisten Tarifen eingeschlossen, aber nur bis zu vereinbarten Summen.
Einen Anspruch gegen den Vermieter auf Ersatz des eigenen Hausrats hat der Mieter aus § 535 BGB nicht. Dafür braucht er § 536a BGB.
Der wichtigste Satz für Mieter
Hat der Mieter den Schaden leicht fahrlässig verursacht — der vergessene Wasserhahn, der abgerutschte Waschmaschinenschlauch — und ist der Schaden von der Wohngebäudeversicherung gedeckt, deren Kosten er über die Betriebskosten anteilig mitträgt, dann muss der Vermieter die Versicherung in Anspruch nehmen und nicht ihn.
Der BGH hat das 2014 so begründet: Der Mieter darf erwarten, als Gegenleistung für die anteilig übernommenen Versicherungskosten im Schadensfall einen Nutzen von der Versicherung zu haben. Er steht dann, als wäre er selbst Versicherungsnehmer (BGH, Urteil vom 19.11.2014, VIII ZR 191/13). Gestiegene Prämien rechtfertigen keine Ausnahme.
Dahinter steht eine ältere Entscheidung des Versicherungssenats: Beteiligt sich der Mieter über die Betriebskosten an der Gebäudeversicherung, ergibt sich ein konkludenter Regressverzicht des Versicherers für einfach fahrlässig verursachte Schäden (BGH, Urteil vom 08.11.2000, IV ZR 298/99). Regress ist nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit möglich — und die Beweislast dafür trägt der Versicherer.
Nimmt der Vermieter die Versicherung nicht in Anspruch, bleibt seine Erhaltungspflicht trotzdem bestehen. Der Mieter darf weiter mindern, solange nicht instand gesetzt wird.
Grobe Fahrlässigkeit kippt das Bild. Gegenüber dem Vermieter als Versicherungsnehmer darf der Versicherer nach § 81 Abs. 2 VVG seine Leistung quoteln; gegenüber dem Mieter geht der Ersatzanspruch nach § 86 Abs. 1 VVG auf ihn über, und er nimmt Regress. § 86 Abs. 3 VVG sperrt den Regress nur gegen Personen in häuslicher Gemeinschaft.
Schaden vom Nachbarn oder aus dem Gemeinschaftseigentum
Auch hier: Der Mieter hält sich an seinen Vermieter. Instandsetzung und Minderung laufen verschuldensunabhängig. Ein Anspruch gegen den Nachbarn aus § 823 BGB setzt dessen nachgewiesenes Verschulden voraus und läuft praktisch über dessen Privathaftpflicht. Stammt der Schaden aus dem Gemeinschaftseigentum, haftet im Innenverhältnis die Eigentümergemeinschaft — für den Mieter ändert das nichts.
Eine Warnung an dieser Stelle: Der Regressverzicht der Gebäudeversicherung gilt im Mietverhältnis. Auf das Nachbarschaftsverhältnis ist er nach der BGH-Rechtsprechung nicht übertragbar.
Melden Sie den Schaden sofort und schriftlich
§ 536c Abs. 1 BGB verlangt die unverzügliche Anzeige. Unterbleibt sie, verliert der Mieter Minderung und Schadensersatz — aber nur „soweit“ der Vermieter bei rechtzeitiger Anzeige hätte Abhilfe schaffen können. Wer zwei Wochen zu spät meldet, verliert die Minderung für diese zwei Wochen, nicht für die gesamte Sanierungszeit.
Die eigentliche Gefahr steht in Absatz 2 Satz 1: Der Mieter haftet für den Folgeschaden, der aus der verspäteten Meldung entsteht — durchweichter Estrich, Schimmel, Schaden beim Nachbarn. Und genau hier setzt der Gebäudeversicherer trotz Regressverzicht an, wenn das Zögern grob fahrlässig war.
Die Beweislast für die rechtzeitige Anzeige liegt beim Mieter. Also: schriftlich, mit Datum, mit Fotos, mit Fristsetzung.
Selbst beauftragen — nur in zwei Fällen
§ 536a Abs. 2 BGB erlaubt die Selbstvornahme, wenn der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug ist oder wenn die umgehende Beseitigung zur Erhaltung der Mietsache notwendig ist. Nummer 2 ist die Notfallklausel: Beim akuten Wasseraustritt darf der Mieter den Notdienst rufen und die Rechnung weiterreichen, ohne vorher eine Frist zu setzen.
In allen anderen Fällen gilt die Reihenfolge: erst anzeigen, dann Frist setzen, dann selbst beauftragen. Wer ohne Verzug beauftragt, bleibt auf den Kosten sitzen.
Für den Ersatz des eigenen Schadens ist § 536a Abs. 1 Alternative 3 die praktisch wichtigste: Ist der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug, haftet er für alle daraus entstehenden Folgeschäden — auch am Hausrat — unabhängig davon, wer den Schaden ausgelöst hat. Dazu gehören auch Kosten der Ersatzunterbringung (BGH, Urteil vom 21.06.2023, VIII ZR 303/21).
Trocknungsgeräte: Wer zahlt den Strom?
Der Vermieter. Die Trocknung ist eine Erhaltungsmaßnahme, die der Mieter dulden muss — und § 555a Abs. 3 Satz 1 BGB verpflichtet den Vermieter, die dadurch entstehenden Aufwendungen in angemessenem Umfang zu ersetzen. Der Satz danach ist der eigentliche Hebel: „Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten.“ Der Mieter muss also nicht in Vorleistung gehen.
So rechnen Sie ab: Typenschild fotografieren, Aufstell- und Abbautermin protokollieren, dann Leistungsaufnahme mal Betriebsstunden mal Arbeitspreis. Sanierungsfirmen dokumentieren den Verbrauch häufig im Trocknungsprotokoll — das ist der sauberere Weg.
Und ja: Die Minderung kommt obendrauf. Lärm, Wärme, trockene Luft und Platzverlust sind eigenständige Mängel. Der Vermieter kann nicht einwenden, die Geräte dienten ja der Mangelbeseitigung.
Ihre Reihenfolge im Schadensfall
- Wasser abstellen, Strom in betroffenen Räumen sichern, fotografieren.
- Schaden noch am selben Tag schriftlich beim Vermieter anzeigen, mit Frist.
- Eigene Hausratversicherung informieren, Schadenliste mit Belegen anlegen.
- Minderung ab dem Tag des Mangels berechnen, künftige Zahlungen unter Vorbehalt leisten.
- Bei Trocknungsgeräten: Vorschuss für Stromkosten verlangen, Betriebszeiten protokollieren.
- Erst wenn der Vermieter in Verzug ist, selbst beauftragen.
Eine ausfüllbare Vorlage für die Anzeige finden Sie unter Muster-Mängelanzeige, für die Minderung unter Muster-Mietminderung. Zur Abgrenzung der Versicherungen hilft der Beitrag zu Wohngebäude- und Hausratversicherung; wenn nach dem Wasser der Schimmel kommt, lesen Sie Schimmel in der Wohnung.
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