Die Eigenbedarfskündigung ist der häufigste Kündigungsgrund im Wohnraummietrecht und der, der am häufigsten an Formfehlern scheitert. Nicht daran, dass der Bedarf nicht bestand — sondern daran, dass er im Kündigungsschreiben nicht richtig dargestellt war.
Stand: August 2026 · Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Die Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB
Der Vermieter kann kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Drei Elemente müssen zusammenkommen:
- ein begünstigter Personenkreis
- ein ernsthafter, vernünftiger und nachvollziehbarer Nutzungswunsch
- Wohnnutzung — rein gewerbliche Eigennutzung trägt § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht
Wer gehört zum begünstigten Kreis?
| Person | Eigenbedarf möglich? |
|---|---|
| Vermieter selbst, Ehe- oder Lebenspartner | ja |
| Kinder, Enkel, Eltern, Großeltern | ja, ohne besondere Begründung der Nähe |
| Geschwister | ja |
| Nichten und Neffen | ja, aber nur bei konkreter sozialer Bindung |
| Cousins, entferntere Verwandte | in der Regel nein |
| Haushaltsangehörige ohne Verwandtschaft — Pflegekraft, Au-pair | ja, wenn sie zum Haushalt gehören |
| Geschiedener Ehepartner | nein |
Der Bundesgerichtshof hat den Maßstab für den Nutzungswunsch selbst bewusst niedrig gehalten: Gerichte prüfen nicht, ob der Wunsch verständig ist, sondern nur, ob er ernsthaft verfolgt wird und nicht rechtsmissbräuchlich ist. Eine überhöhte Wohnfläche kann allerdings ein Indiz für Rechtsmissbrauch sein.
Wer kann nicht wegen Eigenbedarf kündigen
Juristische Personen — eine GmbH hat keinen Eigenbedarf. Bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts und bei Bruchteilsgemeinschaften kann dagegen Eigenbedarf eines Gesellschafters beziehungsweise Miteigentümers geltend gemacht werden.
Die Begründung — hier scheitern die meisten Kündigungen
Nach § 573 Abs. 3 BGB sind die Gründe im Kündigungsschreiben anzugeben. Nachgeschoben werden können nur Gründe, die nachträglich entstanden sind. Was fehlt, lässt sich im Prozess nicht mehr reparieren.
Konkret gehen müssen ins Schreiben:
- Wer einziehen soll, mit Namen und Verhältnis zum Vermieter
- Warum diese Person gerade diese Wohnung benötigt — der konkrete Lebenssachverhalt, nicht die Rechtsformel
- bei Bedarf für Angehörige: deren aktuelle Wohnsituation und warum sie sich ändern soll
Formulierungen wie „ich benötige die Wohnung für meine Tochter“ reichen nicht. Es braucht den Sachverhalt: Die Tochter beendet im Herbst ihr Studium, tritt eine Stelle im Ort an und wohnt derzeit in einer 24-Quadratmeter-Wohnung in einer anderen Stadt.
Die Kündigung braucht nach § 568 BGB die Schriftform: Papier, eigenhändig unterschrieben, von allen Vermietern, an alle Mieter gerichtet.
Fristen und Sperrfristen
Die Kündigungsfrist des Vermieters richtet sich nach § 573c Abs. 1 BGB und wächst mit der Dauer des Mietverhältnisses:
| Mietdauer | Kündigungsfrist |
|---|---|
| bis 5 Jahre | 3 Monate |
| über 5 Jahre | 6 Monate |
| über 8 Jahre | 9 Monate |
Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, um zum Ablauf des entsprechenden Monats zu wirken.
Die Sperrfrist nach § 577a BGB
Wurde die vermietete Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und dann veräußert, kann sich der Erwerber erst nach drei Jahren auf Eigenbedarf berufen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Landesregierungen diese Frist per Verordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern — und viele haben das getan.
Wer eine vermietete Eigentumswohnung kauft, um selbst einzuziehen, muss deshalb zwingend prüfen, ob die Wohnung von einer solchen Verordnung erfasst ist. Das ist der teuerste übersehene Punkt beim Kauf vermieteter Wohnungen.
Die Anbietpflicht
Wird während der Kündigungsfrist eine vergleichbare Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage frei, muss der Vermieter sie dem gekündigten Mieter anbieten. Der BGH hat 2016 seine frühere Linie geändert: Eine Verletzung der Anbietpflicht macht die Kündigung nicht unwirksam, kann aber einen Schadensersatzanspruch des Mieters auslösen — etwa für Umzugs- und Mehrkosten.
Der Widerspruch des Mieters: §§ 574 ff. BGB
Auch eine wirksame Kündigung endet nicht zwangsläufig das Mietverhältnis. Der Mieter kann widersprechen, wenn die Beendigung für ihn, seine Familie oder einen Haushaltsangehörigen eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der Vermieterinteressen nicht zu rechtfertigen ist.
Anerkannte Härtegründe sind unter anderem hohes Alter, schwere Krankheit, Schwangerschaft, bevorstehende Examina, langjährige Verwurzelung und fehlender angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen. Der BGH verlangt, dass Gerichte bei behaupteten gesundheitlichen Härten regelmäßig ein Sachverständigengutachten einholen, statt die Frage nach Aktenlage zu entscheiden.
Form und Frist: Der Widerspruch ist schriftlich zu erklären, spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses. Der Vermieter muss auf dieses Recht und die Frist in der Kündigung hinweisen — fehlt der Hinweis, kann der Mieter noch im Prozess widersprechen.
Ergebnis eines erfolgreichen Widerspruchs ist nicht immer der Erhalt der Wohnung, sondern häufig die Fortsetzung auf bestimmte Zeit.
Vorgetäuschter Eigenbedarf
Fällt der Eigenbedarf nach der Kündigung, aber vor dem Auszug weg, muss der Vermieter das mitteilen und die Kündigung zurücknehmen. Unterlässt er das oder war der Bedarf von Anfang an vorgeschoben, haftet er auf Schadensersatz:
- Umzugskosten
- Maklerkosten für die neue Wohnung
- Mietdifferenz zur teureren Ersatzwohnung, in der Regel für mehrere Jahre
- Ausstattungs- und Renovierungskosten
Diese Summen erreichen regelmäßig fünfstellige Beträge. Hinzu kommt: Vorgetäuschter Eigenbedarf kann als Betrug strafbar sein.
Der praktische Ansatzpunkt für Mieter: Wenn die Wohnung nach dem Auszug leer steht, neu vermietet oder verkauft wird, trägt der Vermieter im Prozess eine erhöhte Darlegungslast dafür, warum der Bedarf nachträglich entfallen ist.
Checkliste für Vermieter
- Sperrfrist nach § 577a BGB und Landesverordnung prüfen — vor allem anderen
- Bedarfsperson bestimmen und den Lebenssachverhalt schriftlich festhalten
- Kündigungsfrist nach Mietdauer berechnen, Zugang zum dritten Werktag sicherstellen
- Schreiben mit vollständiger Begründung, Widerspruchsbelehrung und Unterschrift aller Vermieter
- Zugang beweisbar machen — Einwurf mit Zeugen oder Einwurf-Einschreiben
- Während der Frist frei werdende Wohnungen anbieten und dokumentieren
- Nach Auszug: Bedarf tatsächlich umsetzen und den Einzug dokumentieren
Die übrigen Kündigungsgründe des Vermieters — insbesondere die Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB und die fristlose Kündigung bei Rückstand — behandeln wir im Beitrag zum Zahlungsverzug.
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