Drei Monate vorher ankündigen, dulden müssen, acht Prozent der Kosten auf die Jahresmiete — gedeckelt bei drei Euro je Quadratmeter in sechs Jahren. Und einen Härteeinwand gibt es nur, wenn Sie ihn rechtzeitig erheben.
Stand: August 2026 · Rechtsgrundlagen: §§ 536, 555a bis 555f, 559 bis 559e BGB.
Erhaltung oder Modernisierung — daran hängt alles
Die erste Frage bei jedem Bauvorhaben im Haus ist die wichtigste, denn die Rechtsfolgen unterscheiden sich fundamental:
| Erhaltung (§ 555a BGB) | Modernisierung (§ 555b BGB) | |
|---|---|---|
| Ankündigung | rechtzeitig, formfrei | 3 Monate, Textform, Pflichtinhalt |
| Mieterhöhung | keine | § 559 BGB |
| Sonderkündigungsrecht | nein | ja |
| Härteeinwand | nein | ja, mit Ausschlussfrist |
| Minderungsausschluss | nein | drei Monate bei energetischer Maßnahme |
Wer eine kaputte Heizung ersetzt, hält instand. Wer eine funktionierende gegen eine bessere tauscht, modernisiert. Die Grenze verläuft oft mitten durch dieselbe Baustelle — und der Vermieter muss die Kosten trennen.
Was als Modernisierung zählt
§ 555b BGB nennt neun Tatbestände. Die praktisch wichtigsten:
- Nr. 1 — nachhaltige Einsparung von Endenergie in Bezug auf die Mietsache
- Nr. 1a — Einbau einer Heizungsanlage im Sinne des § 42 Gebäudemodernisierungsgesetz
- Nr. 3 — nachhaltige Reduzierung des Wasserverbrauchs
- Nr. 4 — nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts
- Nr. 4a — erstmaliger Glasfaseranschluss
- Nr. 5 — dauerhafte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse
- Nr. 6 — Maßnahmen aufgrund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat
Zur Nummer 1 hat der BGH im März 2025 in vier Parallelverfahren eine klare Linie gezogen (VIII ZR 280/23 bis 283/23): Erforderlich ist eine messbare und dauerhafte Endenergieeinsparung, auf deren Größenordnung kommt es nicht an — eine Mindestsparquote gibt es nicht. Maßstab ist eine objektive Prognose zum Zeitpunkt der Mieterhöhungserklärung, nicht ein Vergleich tatsächlicher Verbrauchsdaten. Die trifft nämlich das Wetter, das Nutzerverhalten und der Leerstand. Die Darlegungslast liegt beim Vermieter.
Neu seit Ende Juli 2026: Die Nummer 1a verwies bis dahin auf § 71 GEG, also auf die 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien. Seit dem Gebäudemodernisierungsgesetz verweist sie auf § 42 GModG — und der erfasst den Ersatz einer Heizungsanlage in zehn Varianten, darunter ausdrücklich auch Gas, Heizöl und Flüssiggas. Die Vorschrift ist damit deutlich breiter geworden. Ob praktisch jeder Heizungstausch im Bestand darunterfällt, ist noch nicht gerichtlich geklärt.
Die Ankündigung und was drinstehen muss
§ 555c Abs. 1 BGB: spätestens drei Monate vor Beginn, in Textform. Eine E-Mail genügt, eine Unterschrift ist nicht nötig — aber alle Mieter der Wohnung müssen sie erhalten.
Drei Angaben sind Pflicht:
- Art und voraussichtlicher Umfang der Maßnahme in wesentlichen Zügen
- voraussichtlicher Beginn und voraussichtliche Dauer
- der Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten, wenn erhöht werden soll
Der dritte Punkt wird oft vergessen — gerade der Hinweis auf die künftigen Betriebskosten. Zusätzlich soll der Vermieter auf Form und Frist des Härteeinwands hinweisen. Tut er das nicht, entfällt für Sie die Form- und Fristbindung des Einwands.
Keine Ankündigung ist nötig, wenn die Maßnahme nur mit unerheblicher Einwirkung verbunden ist und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führt — beides zusammen.
Dulden müssen — mit einer Ausnahme
Grundsatz: Der Mieter hat die Modernisierung zu dulden (§ 555d Abs. 1 BGB). Die Ausnahme ist die Härte, die auch unter Würdigung der Interessen des Vermieters, der anderen Mieter im Haus und der Belange von Energieeinsparung und Klimaschutz nicht zu rechtfertigen ist.
Der wichtigste Konstruktionspunkt: Bei der Duldungsfrage bleiben die zu erwartende Mieterhöhung und die künftigen Betriebskosten außer Betracht. Geld ist auf dieser Ebene kein Argument — es zählt erst bei der Mieterhöhung.
Als Härtegründe für die Duldung anerkannt sind hohes Alter, schwere Erkrankung, Behinderung, Schwangerschaft, eine bevorstehende Prüfung sowie Art, Dauer und Umfang der Arbeiten.
Die Frist ist knapp und wird ständig versäumt: Härtegründe sind bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt, in Textform mitzuteilen. Geht die Ankündigung am 10. September zu, endet die Frist am 31. Oktober. Danach zählen sie nur noch, wenn Sie ohne Verschulden gehindert waren — und für Härtegründe zur Mieterhöhung gilt die absolute Grenze: spätestens bis zum Beginn der Maßnahme.
Ihr Sonderkündigungsrecht
Nach Zugang der Ankündigung können Sie außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang folgt (§ 555e BGB).
Beispiel: Ankündigung geht am 10. September zu, Kündigung bis 31. Oktober möglich, Mietverhältnis endet am 31. Dezember.
Anders als der Härteeinwand braucht die Kündigung Schriftform mit Unterschrift. Und Vorsicht: Nach Zugang der späteren Mieterhöhungserklärung gibt es ein zweites, davon unabhängiges Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB.
Wer den Umzug bezahlt
Der Vermieter. § 555a Abs. 3 BGB — über § 555d Abs. 6 BGB auch bei Modernisierungen anwendbar — verpflichtet ihn, Aufwendungen des Mieters in angemessenem Umfang zu ersetzen. Der entscheidende zweite Satz: „Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten.“
Erfasst sind Hotelkosten, Umzugs- und Einlagerungskosten, Reinigung und Verdienstausfall wegen Anwesenheitspflicht. Sie müssen also nicht in Vorleistung gehen — verlangen Sie den Vorschuss schriftlich und vor Beginn.
Die Umlage: acht Prozent, dreifach gedeckelt
§ 559 Abs. 1 BGB erlaubt es, die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen. Die monatliche Erhöhung ist also Kosten mal 0,08 geteilt durch zwölf.
Davon abzuziehen sind zwei Blöcke:
Ersparte Erhaltungsaufwendungen (Abs. 2). Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen ohnehin erforderlich gewesen wären, gehören nicht dazu; sie sind zu schätzen, wobei der Abnutzungsgrad zu berücksichtigen ist. Der BGH hat 2020 klargestellt, dass der Abzug auch dann vorzunehmen ist, wenn noch kein fälliger Instandsetzungsbedarf bestand — sofern ein erheblicher Teil der Nutzungsdauer abgelaufen war (Urteil vom 17.06.2020, VIII ZR 81/19). Der Zweck: Vermieter sollen künftige Erhaltungskosten nicht durch geschicktes Vorgehen abwälzen können.
Drittmittel (§ 559a BGB). Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten sind abzuziehen, bei zinsverbilligten Darlehen der Jahresbetrag der Zinsermäßigung. Mittel der KfW gelten als öffentliche Mittel. Gerade bei geförderten Heizungstauschen lohnt hier das Nachrechnen.
Dann greifen die Kappungsgrenzen des Abs. 3a — jeweils bezogen auf sechs Jahre und auf die einzelne Wohnung:
| Ausgangslage | Höchstens |
|---|---|
| Regelfall | 3,00 Euro je Quadratmeter |
| Miete vorher unter 7 Euro je Quadratmeter | 2,00 Euro je Quadratmeter |
| Anteil für den Einbau einer Heizungsanlage | 0,50 Euro je Quadratmeter |
Erhöhungen nach § 558 (Vergleichsmiete) und § 560 (Betriebskosten) werden dabei nicht eingerechnet. Sie können also nebeneinander laufen.
Der Härteeinwand gegen die Erhöhung
§ 559 Abs. 4 BGB schließt die Erhöhung aus, soweit sie — auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten — eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde. Es geht um Ihre wirtschaftliche Leistungsfähigkeit.
Zwei Gegenausnahmen schneiden die Abwägung ab: wenn die Wohnung lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wurde, und wenn die Maßnahme auf Umständen beruhte, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte — letzteres allerdings nicht beim Heizungseinbau.
Ein verbreitetes Missverständnis hat der BGH ausgeräumt: Eine Wohnung ist nicht schon deshalb „unangemessen groß“, weil sie die sozialrechtlichen Größenwerte überschreitet. Maßgeblich sind alle Umstände des Einzelfalls, einschließlich Verwurzelung und Gesundheitszustand. Die sozialrechtlichen Maßstäbe schützen öffentliche Kassen, das Mietrecht schützt die gewachsene Lebenssituation — ein 55-jähriger Wohnsitz kann dem Mieter nicht entgegengehalten werden (Urteil vom 09.10.2019, VIII ZR 21/19).
Und auch hier gilt die Ausschlussfrist: Der Härteeinwand zählt nur, wenn er nach § 555d Abs. 3 bis 5 BGB rechtzeitig mitgeteilt wurde.
Mindern während der Bauarbeiten?
Grundsätzlich ja — mit einer wichtigen Ausnahme. § 536 Abs. 1a BGB schließt die Minderung für drei Monate aus, wenn es sich um eine energetische Modernisierung handelt. Bei anderen Modernisierungen und bei Erhaltungsmaßnahmen bleibt es beim normalen Minderungsrecht.
Ihre Reihenfolge
- Ankündigung auf die drei Pflichtangaben prüfen.
- Fristen sofort in den Kalender: Härteeinwand und Sonderkündigung enden beide am Ende des Folgemonats.
- Prüfen, ob es überhaupt eine Modernisierung ist oder nur Instandhaltung im neuen Gewand.
- Aufwendungsersatz und Vorschuss schriftlich verlangen, bevor die Handwerker kommen.
- Beeinträchtigungen dokumentieren — mit Datum, Fotos, Lärmzeiten.
- Bei der späteren Erhöhungserklärung nachrechnen: Instandhaltungsabzug, Fördermittel, Kappungsgrenze.
Wie oft und wie stark die Miete sonst steigen darf, steht unter Wie oft darf der Vermieter die Miete erhöhen?. Zur Heizung selbst: Heizungsförderung 2026 und Wärmepumpe im Altbau. Was danach in der Abrechnung landet, klärt Heizkostenabrechnung prüfen.
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