Vermieterwechsel: Was gilt, wenn die Wohnung verkauft wird?

Wird die Wohnung verkauft, läuft der Mietvertrag unverändert weiter — gleiche Miete, gleiche Fristen, gleiche Absprachen. Der neue Eigentümer rückt einfach in die Position des alten. Kündigen kann er frühestens nach seiner Eintragung im Grundbuch, bei umgewandelten Eigentumswohnungen oft erst Jahre später.

Die kurze Antwort

§ 566 BGB sagt es in vier Worten: Kauf bricht nicht Miete. Der Erwerber tritt in alle Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietverhältnis ein, sobald er im Grundbuch steht — der Mieter muss nichts unterschreiben und bekommt keinen neuen Vertrag.

Wann genau der Wechsel wirkt

Entscheidend ist nicht der notarielle Kaufvertrag und nicht die Auflassung, sondern die Eintragung des Erwerbers im Grundbuch. Vorher ist der bisherige Eigentümer Vermieter, nachher der neue. Drei Voraussetzungen müssen zusammenkommen:

• ein wirksamer Wohnraummietvertrag,
• die Überlassung der Wohnung an den Mieter vor dem Verkauf,
• Veräußerung durch den Vermieter selbst.

Auch Kündigungsbeschränkungen, die der Mieter mit dem Voreigentümer vereinbart hatte, binden den Erwerber.

An wen der Mieter jetzt zahlt

Der Mieter muss den Eigentumswechsel nicht selbst überprüfen. Nach § 566e BGB muss der bisherige Vermieter die Übertragung gegen sich gelten lassen, sobald er sie dem Mieter mitgeteilt hat — sogar dann, wenn sie gar nicht oder nicht wirksam erfolgt ist. Wer der schriftlichen Mitteilung seines bisherigen Vermieters folgt, zahlt also mit befreiender Wirkung. Mitteilungen dritter Personen sind dagegen unbeachtlich.

§ 566c BGB begrenzt Vorauszahlungen: Sie wirken gegenüber dem Erwerber nur für den Kalendermonat, in dem der Mieter vom Eigentumswechsel erfährt — bei Kenntnis nach dem 15. auch noch für den Folgemonat.

Für abgeschlossene Abrechnungszeiträume bleiben die ursprünglichen Vertragsparteien zuständig; die laufende Abrechnung übernimmt der Erwerber.

Die Kaution folgt automatisch mit

§ 566a BGB: Der Erwerber tritt in die Rechte und Pflichten aus der Sicherheit ein — unabhängig davon, ob ihm die Kaution tatsächlich ausgehändigt wurde. Kann der Mieter am Ende vom Erwerber nichts erlangen, etwa bei dessen Insolvenz, haftet der alte Vermieter weiterhin auf Rückgewähr.

Es bleibt bei § 551 BGB: höchstens drei Nettokaltmieten, insolvenzfeste getrennte Anlage, Zinsen stehen dem Mieter zu. Praktisch sinnvoll ist trotzdem eine schriftliche Bestätigung, dass Kaution samt Zinsen übergeben wurde — das erspart später den Streit über die Höhe. Mehr dazu unter Kaution anlegen und verzinsen und Kaution zurückfordern.

Umgewandelte Eigentumswohnung: die Sperrfrist

Wurde die Wohnung nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft, greift § 577a BGB. Der Erwerber kann sich dann erst nach drei Jahren auf Eigenbedarf oder Verwertung berufen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Landesregierungen die Frist per Verordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern — welche Frist konkret gilt, steht in der jeweiligen Landesverordnung und muss im Einzelfall geprüft werden.

Gesperrt sind nur § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB. Die Kündigung wegen Pflichtverletzung und die fristlose Kündigung bleiben möglich. Zwei aktuelle Entscheidungen markieren die Ränder:

• BGH, 21.01.2026 — VIII ZR 247/24: Die Einbringung in eine Familien-GbR umgeht die Sperrfrist nicht; sie gilt vollumfänglich.
• BGH, 06.08.2025 — VIII ZR 161/24: Beim Erwerb durch eine Personenhandelsgesellschaft (GmbH & Co. KG) greift § 577a Abs. 1a BGB nicht; die Frist läuft erst ab dem Erwerb durch den nächsten Erwerber.

Was danach gilt, steht im Beitrag zur Eigenbedarfskündigung.

Das Vorkaufsrecht des Mieters

Nach § 577 BGB darf der Mieter selbst kaufen, wenn die Wohnung erst nach seinem Einzug in Wohnungseigentum umgewandelt wurde und nun an einen Dritten verkauft wird. Kein Vorkaufsrecht besteht, wenn die Wohnung beim Einzug schon eine Eigentumswohnung war, wenn das ganze Haus als Ganzes verkauft wird oder wenn der Käufer ein Familien- oder Haushaltsangehöriger ist. Das Recht besteht nur einmal je Wohnung, beim ersten Verkauf nach der Umwandlung.

Drei Punkte entscheiden in der Praxis:

1. Der Verkäufer muss den Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitteilen (§ 469 Abs. 1 BGB) und zusätzlich über das Vorkaufsrecht belehren (§ 577 Abs. 2 BGB).
2. Die Ausübungsfrist beträgt zwei Monate ab Empfang der Mitteilung (§ 469 Abs. 2 BGB), die Erklärung muss schriftlich erfolgen.
3. Der Kauf kommt zu identischen Konditionen zustande (§ 464 Abs. 2 BGB). Nachverhandeln ist nicht möglich.

Wird die Mitteilung unterlassen, kann der Mieter Schadensersatz verlangen — nach BGH, 21.01.2015 — VIII ZR 51/14 auch dann, wenn er das Vorkaufsrecht anschließend nicht mehr ausübt. Ersetzt wird die Differenz zwischen Verkehrswert und gezahltem Kaufpreis, abzüglich ersparter Erwerbsnebenkosten.

Stirbt der Vermieter

Dann greift nicht § 566 BGB, sondern die Erbfolge nach § 1922 BGB: Bei mehreren Erben wird die Erbengemeinschaft Vermieterin. Verwaltet wird gemeinschaftlich (§ 2038 BGB), notwendige Erhaltungsmaßnahmen darf jeder Miterbe allein veranlassen. Eine Kündigung können die Miterben nach BGH, 11.11.2009 — XII ZR 210/05 mit Stimmenmehrheit beschließen, wenn sie ordnungsgemäße Nachlassverwaltung ist; erklärt werden muss sie für alle Miterben. Die Mieten sind Nachlassfrüchte und werden erst bei der Auseinandersetzung geteilt.

Zwangsversteigerung: ein einziger Termin

Auch hier gilt zunächst § 566 BGB über § 57 ZVG. Der Ersteher hat nach § 57a ZVG aber ein Sonderkündigungsrecht — und zwar nur für den ersten Termin, zu dem eine Kündigung zulässig ist. Lässt er ihn verstreichen, ist das Recht endgültig verloren. Ob er bei Wohnraum zusätzlich ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB darlegen muss, ist umstritten; die herrschende Auffassung bejaht das und sieht in § 57a ZVG nur eine Fristverkürzung. Wer betroffen ist, sollte das anwaltlich prüfen lassen. Die Kaution geht auch hier auf den Ersteher über.

Was Sie jetzt tun sollten

1. Nur an den zahlen, den der bisherige Vermieter schriftlich benennt — nicht auf Zuruf umstellen.
2. Sich den Übergang von Kaution und Zinsen schriftlich bestätigen lassen.
3. Bei Umwandlung prüfen, ob eine Sperrfrist läuft und wie lang sie im eigenen Bundesland ist.
4. Bei einem Verkaufsangebot die Zwei-Monats-Frist des Vorkaufsrechts im Kalender markieren.
5. Den Mietvertrag prüfen: Er gilt unverändert weiter, auch wenn der neue Eigentümer einen neuen vorlegt.

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