Der teuerste Fehler beim Aufsetzen eines Mietvertrags ist, zu viel zu wollen. Bei Formularklauseln gibt es keine Reduktion auf das gerade noch Zulässige — eine überzogene Klausel fällt ersatzlos weg, und an ihre Stelle tritt das Gesetz.
Stand: August 2026 · Rechtsgrundlagen: §§ 305, 307, 421, 425, 535, 550, 551, 575 BGB.
Der Mindestinhalt
Ein Mietvertrag kommt nur zustande, wenn sich die Parteien über vier Punkte einig sind:
| Element | Was hineingehört | Folge einer Lücke |
|---|---|---|
| Vertragsparteien | alle Vermieter und alle Mieter mit vollem Namen und Anschrift | falscher Kündigungsgegner, unwirksame Kündigung |
| Mietsache | Anschrift, Lage im Haus, Zimmer, mitvermietete Nebenräume wie Keller, Stellplatz, Garten | nicht genannte Nebenräume sind im Zweifel nicht mitvermietet |
| Miete | Betrag, Fälligkeit, Betriebskostenregelung | ohne Umlagevereinbarung gilt Inklusivmiete |
| Mietbeginn | Datum der Überlassung | Beginn mit tatsächlicher Überlassung |
Bei Lücken greift das dispositive Recht — und das durchweg zugunsten des Mieters. Für den Vermieter bedeutet jede Lücke also einen Rechtsverlust, nicht Gestaltungsfreiheit.
Warum „zu viel wollen“ nichts bringt
Ein vorformulierter Mietvertrag ist AGB im Sinne des § 305 Abs. 1 BGB. Klauseln, die den Mieter unangemessen benachteiligen, sind nach § 307 BGB unwirksam.
Entscheidend ist die Rechtsfolge: Es gibt keine geltungserhaltende Reduktion. Eine Kautionsklausel über vier Monatsmieten wird nicht auf drei gekürzt — sie fällt weg. Eine Kleinreparaturklausel mit 250 Euro Einzelgrenze wird nicht auf 120 reduziert — sie fällt weg, und Sie zahlen jede Reparatur.
Die Klauseln, die regelmäßig scheitern
| Klausel | Warum sie fällt |
|---|---|
| starre Fristen für Schönheitsreparaturen | Renovierung unabhängig vom Zustand |
| Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung ohne Ausgleich | Mieter müsste besser zurückgeben, als er erhielt |
| Endrenovierungsklausel | unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung |
| Quotenabgeltungsklausel | Kostenanteil bei Vertragsschluss nicht ermittelbar |
| Kleinreparaturen ohne Jahresobergrenze | Mieter kann nicht kalkulieren |
| Vornahmeklausel bei Kleinreparaturen | schließt Gewährleistungsrechte aus |
| generelles Tierhaltungsverbot | keine Einzelfallabwägung möglich |
| generelles Besichtigungsrecht | Zutritt ohne konkreten Anlass |
| Kündigungsverzicht über vier Jahre | unangemessene Bindung |
| Minderungsausschluss | § 536 Abs. 4 BGB, zwingend |
| Abwälzung der Instandhaltung | Hauptleistungspflicht des Vermieters |
| Untervermietungsverbot | § 553 Abs. 3 BGB, zwingend |
| Aufrechnungsverbot ohne Ausnahme | § 556b Abs. 2 BGB, zwingend |
| Kaution über drei Nettokaltmieten | § 551 Abs. 4 BGB, zwingend |
Vier Fehler bei der Kaution
§ 551 BGB wird häufiger falsch umgesetzt als jede andere Vorschrift:
- Bezugsgröße ist die Nettokaltmiete. Betriebskostenvorauszahlungen bleiben außen vor.
- Das Ratenrecht des Mieters ist zwingend. Eine Klausel „Kaution vor Einzug in einer Summe“ ist unwirksam.
- Die Kaution ist getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen, die Zinsen stehen dem Mieter zu.
- Eine überhöhte Klausel wird nicht auf drei Monatsmieten reduziert — es droht der Totalausfall der Kautionsabrede.
Die Wohnfläche: besser weglassen
Eine Pflicht zur Angabe der Wohnfläche gibt es nicht. Die Mietsache muss lediglich hinreichend bestimmt bezeichnet sein — Anschrift, Lage und Zimmerzahl genügen.
Für den Vermieter ist die Nichtangabe die risikoärmere Variante. Wer eine Fläche nennt, schafft eine Beschaffenheitsvereinbarung, an der er gemessen wird: Liegt die tatsächliche Fläche mehr als zehn Prozent darunter, ist das ein Mangel — und die Minderung entspricht dem vollen Prozentsatz der Abweichung.
Eine „ca.“-Angabe hilft dabei nicht. Der BGH gewährt dafür keinen zusätzlichen Toleranzzuschlag.
Umgekehrt gilt seit 2015 für Mieterhöhungen und seit 2018 für die Betriebskostenabrechnung: Maßgeblich ist allein die tatsächliche Fläche, unabhängig von der Vertragsangabe.
Mehrere Eigentümer, mehrere Mieter
Auf Vermieterseite: Vermieter ist, wer den Vertrag schließt — nicht zwingend der Eigentümer. Gehört die Wohnung mehreren, drohen bei nur einer Unterschrift zwei Probleme: Ohne Vollmacht ist der Vertrag den übrigen gegenüber schwebend unwirksam, und bei längerer Bindung kann die Schriftform des § 550 BGB scheitern.
Die Lösung ist einfach: Alle Eigentümer namentlich als Vermieter aufführen und entweder alle unterschreiben lassen oder einen ausdrücklichen Vertretungszusatz aufnehmen — „zugleich handelnd für …“.
Auf Mieterseite: Mehrere Mieter haften als Gesamtschuldner (§ 421 BGB). Der Vermieter kann die volle Miete von jedem Einzelnen verlangen, unabhängig von internen Absprachen. Der Auszug eines Mitmieters ändert daran nichts, solange er Vertragspartei bleibt.
Dafür gilt umgekehrt: Die Kündigung muss von allen erklärt beziehungsweise gegenüber allen ausgesprochen werden (§ 425 BGB). Eine Kündigung an nur einen von zwei Mietern ist unwirksam. Ein einzelner Mieter kann sich auch nicht durch eigene Kündigung aus dem Vertrag lösen.
Vermieter sollten deshalb eine wechselseitige Bevollmächtigung zur Entgegennahme und Abgabe von Erklärungen in den Vertrag aufnehmen.
Befristung: nur mit Grund
§ 575 BGB lässt eine Befristung nur zu, wenn der Vermieter bei Vertragsschluss schriftlich einen von drei Gründen mitteilt: Eigenbedarf, geplante Beseitigung oder wesentliche Veränderung des Gebäudes, oder Vermietung an einen Dienstverpflichteten.
Anderenfalls „gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen“. Eine pauschale Formulierung genügt nicht — und genau daran scheitern die meisten Verträge aus dem Internet.
Die Flucht in die „Individualvereinbarung“
Sie funktioniert selten. § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB nimmt Bedingungen aus, die „im Einzelnen ausgehandelt“ sind — und „aushandeln“ verlangt mehr als verhandeln:
- Der Verwender muss den gesetzesfremden Kerngehalt der Klausel ernsthaft zur Disposition stellen. Erläutern, Vorlesen oder die Frage „Sind Sie einverstanden?“ genügt nicht.
- Eine Selbstbezeichnung hilft nicht. Der Satz „diese Bedingungen wurden individuell ausgehandelt“ macht aus einer AGB keine Individualabrede.
- Handschriftliche Ergänzungen sind ein Indiz, kein Beweis.
- Die Beweislast trägt der Verwender, also der Vermieter.
Und selbst eine echte Individualvereinbarung hilft nicht gegen zwingendes Recht. Minderungsausschluss, Kautionshöhe und Untervermietungsverbot sind unabhängig davon unwirksam. Die Flucht funktioniert nur bei Klauseln, die lediglich an § 307 BGB scheitern.
Ihre Reihenfolge als Vermieter
- Nehmen Sie ein aktuelles Formular eines Vermieterverbands — kein Muster von unbekannter Herkunft.
- Führen Sie alle Eigentümer und alle Mieter vollständig auf.
- Bezeichnen Sie mitvermietete Nebenräume ausdrücklich.
- Lassen Sie die Wohnfläche weg, wenn Sie sie nicht sicher kennen.
- Prüfen Sie Kaution, Kleinreparaturen und Schönheitsreparaturen an den Grenzwerten — lieber knapp darunter als knapp darüber.
- Vereinbaren Sie die Betriebskostenumlage ausdrücklich und benennen Sie sonstige Betriebskosten einzeln.
- Bei Befristung: Befristungsgrund schriftlich in den Vertrag.
- Nehmen Sie eine wechselseitige Empfangsvollmacht der Mieter auf.
Aus Mietersicht dieselben Klauseln: Mietvertrag prüfen. Welche Fragen Sie Bewerbern stellen dürfen, klärt SCHUFA-Auskunft für Vermieter; den gesamten Ablauf beschreibt Wohnung vermieten. Zur Form: Muss ein Mietvertrag schriftlich sein?. Eine ausfüllbare Mieterselbstauskunft steht bereit.
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